분양권 취득시기 총정리 & 일시적 1주택 + 1분양권 특례

분양권 취득시기 총정리 & 일시적 1주택 + 1분양권 특례

분양권을 취득할 때, 언제 취득한 것으로 보는지에 따라 세금(양도세, 취득세)과 비과세, 중과세, 주택 수 산정이 달라집니다. 특히 2021년 이후 분양권 취득 규정이 강화되면서, 일시적 1주택 + 1분양권 특례 적용 시 취득시기를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다. 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 표와 함께 핵심을 정리해드립니다.

1. 분양권이란?

분양권이란 주택법 등 관련 법령에 따라 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 아파트 등 주택을 분양받을 자격을 가진 상태를 의미합니다.

2. 분양권 취득시기, 왜 중요할까?

• 주택 수 산정: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함되어, 다주택 중과세, 비과세, 취득세 중과 등에 큰 영향을 미칩니다.
• 특례 적용: 일시적 1주택 + 1분양권 특례(비과세 등)를 적용받으려면, 기존 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 합니다.
• 취득 유형별로 취득일이 다르다: 청약 당첨, 무순위 줍줍, 유상 승계 등 유형에 따라 취득일이 달라집니다.

3. 분양권 취득 유형별 취득시기 표

아래 표는 양도세와 취득세 판단 시 분양권의 취득시기를 정리한 것입니다.

분양권 취득 유형분양권 취득 시기(양도세)분양권 취득 시기(취득세)

청약 당첨	당첨일	분양계약일
사전청약 후 본청약 당첨	본청약 당첨일	분양계약일
예비입주자 추첨 당첨	당첨일	분양계약일
선착순 무순위 청약(줍줍)	공급계약 체결일	분양계약일
유상 승계취득(매매)	잔금청산일	잔금청산일

 

그래프 설명:
아래 그래프는 분양권 취득 유형별로 '취득시기'가 어떻게 달라지는지 시각적으로 보여줍니다.

![분양권 취득 유형별 취득 시기](attachment:분 4. 분양권 취득시기별 주택 수 포함 기준

• 2020.12.31.까지 취득한 분양권
  • 주택 수에 포함하지 않음(비과세, 중과세, 청약 등에서 불이익 없음)
• 2021.1.1. 이후 취득한 분양권
  • 주택 수에 포함(다주택 중과, 비과세 제한, 청약 불이익 등 적용)
• 취득세 중과
  • 2020.8.12. 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함

5. 분양권 취득 유형별 상세 설명

① 청약 당첨

• 양도세 기준: 당첨일이 취득일
• 취득세 기준: 분양계약일이 취득일
• 예시: 2021년 5월 1일 청약 당첨 → 양도세상 취득일은 5월 1일, 취득세상 취득일은 실제 분양계약 체결일

② 사전청약 후 본청약

• 양도세 기준: 본청약 당첨일이 취득일
• 취득세 기준: 분양계약일이 취득일
• 설명: 사전청약만으로는 권리가 확정되지 않으므로 본청약 당첨일이 기준

③ 예비입주자 추첨 당첨

• 양도세 기준: 당첨일
• 취득세 기준: 분양계약일
• 설명: 최초 청약 당첨자와 동일하게 취급

④ 선착순 무순위 청약(줍줍)

• 양도세 기준: 공급계약 체결일
• 취득세 기준: 분양계약일
• 설명: 추첨 없이 선착순 계약한 날이 취득일

⑤ 유상 승계취득(매매)

• 양도세/취득세 기준: 잔금청산일
• 설명: 분양권을 매매로 취득할 경우, 잔금일이 취득일

6. 일시적 1주택 + 1분양권 특례 적용 시 유의사항

특례 적용 요건

• 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 분양권 취득
• 분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세
• 분양권 취득 후 3년 경과 & 신축주택 준공 후 3년 내 종전주택 양도 시 비과세(사후관리 요건 포함)

중요 포인트

• 2022.2.15. 이후 분양권 취득분부터는 반드시 종전주택 취득 후 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 특례 적용 가능
• 분양권 취득 유형에 따라 취득일이 다르므로, 요건 충족 여부를 꼼꼼히 확인해야 함

7. 실제 사례로 보는 실수 방지 포인트

사례 1

• A주택을 2021년 3월 1일 취득, B분양권을 2022년 1월 20일 청약 당첨
• 문제: 종전주택 취득 후 1년이 안 된 상태에서 분양권 취득 → 특례 적용 불가

사례 2

• A주택을 2021년 1월 1일 취득, B분양권을 2022년 2월 16일 청약 당첨
• 결과: 종전주택 취득 후 1년 경과 후 분양권 취득 → 특례 적용 가능

8. 분양권 취득시기, 주택 수 포함, 특례 적용 한눈에 보기

 

9. Q&A로 풀어보는 분양권 취득시기

Q1. 분양권 취득일이 왜 이렇게 중요하죠?
A. 분양권 취득일에 따라 주택 수 산정, 양도세·취득세 중과, 비과세 특례 적용 여부, 청약 자격 등 부동산 세금과 제도 전반에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

 

Q2. 분양권을 청약 당첨으로 받았는데, 계약일보다 당첨일이 먼저입니다. 어느 날이 취득일인가요?
A. 양도세상 취득일은 ‘청약 당첨일’, 취득세상 취득일은 ‘분양계약일’입니다.

 

Q3. 사전청약에 당첨된 후 본청약에 다시 당첨됐습니다. 어느 날이 취득일인가요?
A. 본청약 당첨일이 분양권 취득일로 인정됩니다.

 

Q4. 분양권을 부모님이나 타인에게 돈을 주고 샀을 때는 언제가 취득일인가요?
A. 잔금청산일(분양권 매매계약의 잔금 지급일)이 취득일입니다.

 

Q5. 무순위 줍줍으로 분양권을 받았습니다. 취득일은 언제인가요?
A. 공급계약을 실제로 체결한 날이 취득일입니다.

 

Q6. 예비입주자 추첨에서 당첨돼 분양권을 받았습니다. 취득일은?
A. 최초 당첨일이 취득일입니다.

 

Q7. 분양권을 증여(무상 이전)로 받았다면 취득일은 어떻게 되나요?
A. 증여로 받은 경우에도 일반적으로 잔금청산일(실제 소유권이 이전된 날)이 취득일로 봅니다.

 

Q8. 분양권을 여러 개 보유하고 있는데, 각각의 취득일이 다르면 세금 계산에 어떻게 적용되나요?
A. 각각의 분양권 취득일에 따라 주택 수 산정, 중과세, 비과세 적용 여부가 달라집니다. 각 분양권별로 취득일을 따로 따집니다.

 

Q9. 분양권을 취득한 뒤 신축 아파트가 준공되면, 주택 수 산정 기준일이 어떻게 되나요?
A. 분양권 취득일은 그대로 유지되며, 준공 후에는 분양권이 실제 주택으로 전환되어 주택 수에 포함됩니다.

 

Q10. 분양권을 취득한 후 기존 주택을 팔면, 비과세 특례를 적용받으려면 어떤 요건을 꼭 지켜야 하나요?
A. 기존 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 하고, 분양권 취득 후 3년 이내(또는 준공 후 3년 이내)에 기존 주택을 양도해야 합니다.

 

Q11. 분양권을 취득한 후 바로 전매(다른 사람에게 파는 것)하면 취득일은 어떻게 되나요?
A. 분양권을 전매로 산 사람은 잔금청산일이 취득일이 됩니다.

 

Q12. 분양권 취득일과 실제 입주일(전입일)이 다르면 어떤 날짜가 기준이 되나요?
A. 세금, 주택 수 산정 등은 분양권 취득일(위에서 설명한 각 유형별 기준일)을 따릅니다. 입주일은 별도의 전입신고, 거주요건 등에서 활용됩니다.

 

Q13. 분양권을 상속으로 받았다면 취득일은 어떻게 되나요?
A. 상속 개시일(피상속인 사망일)이 취득일로 인정됩니다.

 

Q14. 분양권 취득일을 잘못 계산해서 특례 적용을 못 받으면 어떻게 되나요?
A. 세무서에서 비과세나 중과 배제 신청이 거절될 수 있으니, 반드시 취득일을 정확히 확인해야 합니다.

 

Q15. 분양권을 취득한 뒤 주택이 완공되면, 분양권 취득일과 주택 취득일이 달라지나요?
A. 분양권 취득일은 그대로 유지됩니다. 완공 후에는 분양권이 주택으로 전환되어 주택 수에 포함됩니다.

 

Q16. 분양권 취득일이 헷갈리면 어디서 확인할 수 있나요?
A. 청약 당첨일, 분양계약서, 매매계약서, 잔금 지급일 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 하며, 필요시 세무사나 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

 

10. 마무리

분양권 취득시기는 취득 유형에 따라 다르며, 그에 따라 세금과 특례 적용 여부가 달라집니다. 특히 일시적 1주택 + 1분양권 특례를 노린다면, 기존 주택 취득 후 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 하며, 분양권 취득 유형에 따라 취득일이 달라질 수 있으니 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
실수로 특례 적용을 못 받는 일이 없도록, 반드시 취득일 계산을 정확히 하세요!