1억으로 10억아파트 사기, 지분형 주택금융(지분형 모기지)

지분형 주택금융(지분형 모기지) 제도란?

지분형 주택금융, 또는 ‘지분형 모기지’는 정부(주택금융공사 등 공공기관)와 개인이 집을 공동으로 소유하는 새로운 주택 구매 방식입니다. 기존에는 집값의 30~40% 이상을 자기자본으로 준비하고, 나머지는 은행 대출로 충당해야 했지만, 이 제도에서는 자기자본 10%만 있어도 집을 살 수 있습니다. 나머지는 정부가 지분 투자자로 참여하고, 은행 대출(최대 40%)을 활용해 집을 구입하는 구조입니다.

왜 이런 제도가 나왔나?

한국은 부동산에 가계와 기업의 자금이 과도하게 몰려있고, 주택담보대출(주담대) 중심의 금융 구조로 인해 가계부채가 심각하게 누적되고 있습니다. 집값이 오르면서 무주택 서민, 청년, 신혼부부 등은 내 집 마련이 점점 더 어려워졌습니다.
기존 대출 규제를 강화하면 현금이 많은 사람만 집을 살 수 있고, 대출을 풀면 부채가 더 늘어나는 딜레마가 있었습니다.
이 문제를 해결하기 위해 정부가 직접 주택의 지분을 투자하는 ‘지분형 주택금융’이 등장한 것입니다.

지분형 주택금융의 구조와 예시

기본 구조

• 구매자: 자기자본 10% 투입
• 은행 대출: 집값의 40% 한도 내에서 대출
• 주택금융공사(정부): 나머지 50%를 지분 투자
• 공동 소유: 집값이 오르면 이익을, 내리면 손실을 지분율에 따라 나눔

예시

10억 원짜리 아파트를 사는 경우

구분금액비율

자기자본	1억 원	10%
은행 대출	4억 원	40%
주금공 투자	5억 원	50%
총합	10억 원	100%

 

• 구매자는 1억만 있으면 10억짜리 집에 입주 가능
• 주금공이 50% 지분을 갖고, 구매자와 공동 소유
• 대출 4억 원은 구매자 몫(이자 부담 있음)
• 주금공 지분 5억 원에 대해서는 ‘사용료’(월세와 유사, 주담대 이자보다 낮은 수준)를 납부

주요 특징

• 대출이 아니라 공동 투자: 주금공은 대출을 해주는 것이 아니라 집의 절반을 실제로 소유
• 이자 대신 사용료: 주금공 지분에 대해 월 사용료를 내지만, 기존 주담대 이자보다 저렴하게 책정될 예정
• 자기자본 부담 완화: 10%만 있으면 내 집 마련 가능
• 수익과 손실 공유: 집값이 오르면 이익을, 내리면 손실을 지분율대로 나눔
• 점진적 소유권 확보: 시간이 지나면서 주금공 지분을 점진적으로 매입해 완전한 소유권 확보 가능(추가 매입 시 집값이 오르면 더 비싸질 수 있음)
• 정부가 손실 우선 부담: 집값이 하락하면 주금공이 먼저 손실을 부담(후순위 투자자 역할)

신청 대상 및 조건(예상)

구분조건(예상)

주택 소유 요건	무주택자
소득 요건	도시근로자 평균 소득 150% 이하(4인 가구 1,080만 원)
주택 가격 요건	수도권 6억 원 이하, 지방 4억 원 이하
거주 요건	실거주 의무(최소 3~5년)
신청 시기	2025년 상반기(청약홈, 금융기관 등에서 접수)

 

*최종 조건과 한도는 2025년 6월 발표될 로드맵에서 확정 예정

장점

• 내 집 마련 진입장벽 대폭 하락: 자기자본 10%만 있으면 집을 살 수 있어 청년·신혼부부·서민 등 실수요자에게 유리
• 가계부채 증가 억제: 대출이 아닌 지분 투자 방식이므로 가계부채가 급격히 늘지 않음
• 자산 불평등 완화: 집값 상승 시 실수요자도 자산 증식 기회 확보
• 정부가 손실 부담: 집값 하락 시 주금공이 손실을 먼저 떠안아, 개인의 손실 위험이 줄어듦

단점 및 우려

• 집값 상승 부추길 우려: 적은 자본으로도 집을 살 수 있으니 수요가 늘어 집값이 오를 수 있음
• 레버리지 과도: 자기자본 10%로 10억 집을 사면, 집값이 조금만 하락해도 자기자본이 모두 날아갈 위험(레버리지 5~10배)
• 사용료 부담: 주금공 지분에 대해 매달 사용료(월세와 유사)를 납부해야 함
• 주택 가격·소득 제한: 고가주택, 고소득자는 이용 불가(제도 취지상 제한 불가피)
• 정책 남용 방지 필요: 투기 수요 유입, 대출 규제 우회 등 부작용 방지 위한 세부 설계 필요

실제 시나리오

1. 집값이 오를 때

• 10억 집이 12억이 됨
• 매각 시 주금공과 구매자가 지분율대로 이익을 나눔
• 구매자는 자기자본 대비 큰 수익(레버리지 효과)

2. 집값이 내릴 때

• 10억 집이 8억이 됨
• 주금공이 후순위 투자자라 손실을 먼저 부담
• 자기자본 손실 위험은 줄지만, 집값이 크게 하락하면 자기자본도 모두 날아갈 수 있음

표: 지분형 주택금융과 기존 주택담보대출 비교

항목기존 주택담보대출지분형 주택금융(모기지)

자기자본	30~40% 필요	10%만 있으면 가능
대출	집값의 60~70%	집값의 40%
정부(주금공) 역할	없음	집값의 50% 지분 투자
이자/사용료	대출 이자 납부	대출 이자+지분 사용료(저렴)
소유권	100% 개인	개인+정부 공동 소유
집값 하락 시 위험	전액 개인 부담	정부가 손실 우선 부담
집값 상승 시 이익	100% 개인	지분율대로 이익 분배
점진적 소유권 확보	불가	가능(지분 매입)

 

그래프: 자기자본 대비 집 구매 가능 금액

 

 

 

향후 전망과 과제

• 정책 로드맵: 2025년 6월 구체적 시행 방안 발표 예정
• 시범 사업: 역세권 등 인기 지역에서 시범사업 추진 가능성
• 제도 성공 조건:
  • 정책 대상(청년, 신혼부부, 서민 등) 명확화
  • 저렴한 사용료 등 인센티브 제공
  • 집값 급등기/하락기 유연한 제도 운용
  • 세제·법적 문제(양도세, 보유세 등) 보완
• 부동산 시장 영향: 수요 증가로 집값 자극 가능성, 투기 방지 위한 가격·지역 제한 필요

결론

지분형 주택금융은 자기자본이 부족한 청년, 신혼부부, 무주택 서민에게 내 집 마련의 문턱을 크게 낮춰주는 혁신적 제도입니다. 가계부채 부담을 줄이고 자산 불평등을 완화할 수 있지만, 집값 자극, 레버리지 위험, 정책 남용 등 부작용도 존재합니다.
2025년 6월 구체적 로드맵 발표 이후, 실제로 어떻게 설계되고 운영될지, 실수요자와 시장 모두가 주목해야 할 변화입니다.

시각적 요약 (표)

항목기존 주담대지분형 모기지(예정)

자기자본	30~40%	10%
대출	60~70%	40%
정부(주금공) 지분	없음	50%
이자/사용료	대출 이자	대출 이자 + 저렴한 사용료
소유권	100% 개인	개인+정부 공동
집값 하락 시 위험	전액 개인 부담	정부가 손실 우선 부담
집값 상승 시 이익	100% 개인	지분율대로 분배
점진적 소유권 확보	불가	가능(지분 매입)

 

 

핵심 요약

• 자기자본 10%만 있으면 정부와 함께 10억 집도 살 수 있다
• 정부가 집값 하락 위험을 우선 부담
• 월 사용료(저렴)만 내면 내 집에서 거주 가능
• 집값 상승 시 이익도 정부와 나눔
• 2025년 상반기 신청, 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자 중심
• 집값 자극, 레버리지 위험 등 부작용 방지 위한 세부 설계 필요