[총정리] 전세계약 시 반드시 알아야 할 주의사항과 필수 특약

전세계약 시 반드시 알아야 할 주의사항과 필수 특약 총정리

부동산 판례, 실무 사례를 바탕으로 초보자도 안전하게 전세사기를 피하는 법

1. 전세계약, 왜 꼼꼼하게 준비해야 할까?

전세보증금은 평생 모은 재산일 수 있습니다. 하지만 등기부등본이 깨끗해 보여도, 전세대출이 거절되거나 집주인·집 자체의 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번합니다. 특히 사회초년생, 신혼부부 등 전세계약이 처음인 분들은 사소한 실수로 큰 피해를 입을 수 있으니 반드시 아래 내용을 숙지하세요.

2. 전세계약 전, 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

체크포인트설명 및 실무 팁

등기부등본 확인	대법원 인터넷등기소에서 직접 확인 가능. 소유자와 계약자가 일치하는지, 근저당 등 권리관계(을구) 체크.
집주인 신분 확인	대리인일 경우 위임장과 인감증명서 필수. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 이체.
선순위 권리·임차인 확인	선순위 근저당, 임차인 보증금이 내 보증금보다 많지 않은지, 확정일자·전입일자 확인.
건물 상태 확인	불법건축물, 위반건축물 여부(건축물대장 등). 전세대출, 보증보험 가입 불가의 원인이 될 수 있음.
매매가·시세 확인	전세가+대출이 매매가의 70~80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험. 주변 실거래가 비교 필수.
공인중개사 자격 확인	반드시 정식 중개사무소, 자격증 확인. 표준계약서 사용 권장.

 

3. 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약사항

전세계약에서 특약은 단순한 ‘옵션’이 아니라 내 보증금을 지키는 법적 안전장치입니다.

가장 중요한 3대 특약

특약명추천 문구 예시 및 설명

 

전세대출 불가시 계약금 반환	“본 계약은 전세자금대출 실행을 조건으로 하며, 대출 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.” → 임차인 귀책이 아닌 경우에도 특약이 없으면 계약금 몰취 위험. 반드시 명시해야 보호받음.
선순위 근저당 말소 및 담보권 금지	“잔금 지급일 및 익일까지 임대인은 새로운 근저당·담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금 반환.” “기존 근저당은 잔금과 동시에 말소한다.” → 확정일자와 담보권 효력 발생 시점의 ‘하루 차이’로 피해 발생 가능. 반드시 명시.
보증보험 가입 불가시 계약 무효	“임차인 또는 주택의 사유로 전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 반환한다.” → 임대인·집 문제로 보증보험이 거절될 수 있으니 안전장치 필요.

 

추가로 권장되는 특약 예시

• “임대인은 국세·지방세·이자 체납이 없음을 고지하며, 체납 확인 시 잔금 전까지 모두 상환한다. 불이행 시 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다.”
• “임대인은 임대차 기간 중 집을 매매할 경우 임차인에게 반드시 고지한다. 소유권 변동 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다.”
• “임대인은 임차인의 전세권 설정, 보증보험 가입 등 권리행사에 적극 협조한다.”

4. 특약이 왜 중요한가? (실제 판례와 실무 사례)

• 특약이 없는 경우: 전세대출이 거절되어 잔금을 치르지 못해도 임차인 귀책으로 계약금 몰취될 수 있음. 실제 판례에서도 특약이 없으면 계약금 반환이 어렵다는 판단이 다수.
• 특약이 있는 경우: 임대인·임차인 모두 명확하게 권리·의무를 인지, 분쟁 시 법적 근거로 효력 인정.
• 문구의 명확성: “대출 불가 시 계약금 반환” 등 해석의 여지 없는 문구로 작성해야 분쟁 방지에 효과적.

5. 계약 후, 반드시 해야 할 절차

• 전입신고 및 확정일자: 잔금 지급 후 즉시 전입신고, 확정일자 받아야 대항력·우선변제권 확보.
• 등기부등본 재확인: 입주 직전 등기부등본 재발급, 권리변동(근저당, 압류 등) 여부 재점검.
• 보증보험 가입: HUG, SGI 등에서 전세보증보험 가입. 임대인 협조 필요.

6. 전세계약 안전 절차 한눈에 보기

 

 

[계약 전] --> [등기부등본·집주인 신분 확인]  --> [선순위 권리·임차인 확인]

--> [건축물대장·시세 확인]  --> [계약서 작성]  --> [필수 특약 기재]  --> [잔금 지급]

--> [전입신고·확정일자]  --> [등기부등본 재확인]  --> [보증보험 가입]

7. 실무에서 자주 쓰는 특약 문구 예시

상황별 특약 문구 예시

 

“전세자금대출이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.”

“임대인은 잔금 지급일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금 반환한다.”

“임대인은 임차인의 보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다.”

“임대인은 국세·지방세·이자 체납이 없음을 고지하며, 체납 확인 시 잔금 전까지 모두 상환하고 미이행 시 계약 무효 및 계약금 반환.”

“임대인은 임대차 기간 중 매매 시 임차인에게 고지하고, 소유권 변동 시 임차인은 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있다.”

 

8. 특약만 믿고 방심하면 안 되는 이유

• 특약은 분쟁 시 법적 근거가 되지만, 실제 보증금 반환은 임대인의 반환능력에 달려있음.
• 계약 전 임대인의 세금·채무·권리관계, 집 상태 등 ‘실질적 확인’이 가장 중요.
• 임대인 동의 하에 국세·지방세 완납증명서, 선순위 임차인 현황 등 서류 직접 확인 권장.

9. 부동산 변호사들이 강조하는 전세계약 안전수칙

• 특약은 ‘내가 원하는 만큼’ 요구하라: 거절된다면 위험 신호로 간주.
• 계약 전, 임대인과 충분히 협의: 특약 내용, 집 상태, 권리관계 등 모두 투명하게 확인.
• 모든 약속은 서면화: 구두 약속은 분쟁 시 입증이 어려움. 필요시 대화 녹음도 활용.
• 계약서·영수증·등기부등본 등 서류 보관: 추후 분쟁 대비.

10. 전세계약 단계별 안전 체크리스트

단계주요 체크포인트

계약 전	등기부등본·집주인 신분·선순위 권리·임차인·건축물대장·시세·중개사 자격 확인
계약서 작성	필수 특약 명시, 계약조건·하자 점검, 계좌이체로 송금
계약 후	전입신고·확정일자, 등기부등본 재확인, 보증보험 가입
입주 당일	집 상태 최종 점검, 서류 보관, 공과금 정산

 

마무리: 전세계약, 이렇게 하면 안전하다

• **특약은 내 권리의 ‘최후 보루’**입니다. 하지만 특약만 믿지 말고, 계약 전 꼼꼼한 확인과 임대인·중개인과의 투명한 소통, 그리고 모든 절차의 ‘서류화’가 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
• 내가 모르면 반드시 당할 수 있습니다. 위의 체크리스트와 특약 예시를 참고해, 내 전세보증금을 안전하게 지키세요!